聂某租赁苏某位于银川市兴庆区某小区的房屋，双方约定租期三年，月租金3000元，租金每半年支付一次，承租人应提前两个月支付下半年的租金。承租人未按约定支付租金达七日或者拖欠费用达一个月租金的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，且要求承租人按照月租金的100%支付违约金。合同签订后，苏某依约将案涉房屋交付聂某使用，但聂某除首期租金外，后续均未按约定时间支付租金，逾期支付租金达一个月以上，且拖欠物业费、采暖费合计近五千元。苏某认为聂某已经构成严重违约，故诉至法院，要求解除与聂某签订的房屋租赁合同，并要求聂某限期腾退房屋，支付违约金等。

聂某辩称，房屋租赁合同是线上签订的，其没有注意到租金需提前两个月支付，但聂某每次都是提前一个月支付租金，拖欠物业费、采暖费属实，但聂某在庭审前已向苏某付清了物业费和采暖费，其不同意解除合同。

审理过程：

本案中，虽然双方约定了“承租人未按约定支付租金达七日或者拖欠费用达一个月租金的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，且要求承租人按照月租金的100%支付违约金”，但聂某提前一个月支付下一期租金时苏某并未提出异议，聂某虽拖欠物业费和采暖费，但均在庭审前向苏某付清了上述费用，聂某违约程度属显著轻微，其违约行为未影响守约方合同目的的实现，苏某以聂某存在上述违约行为为由主张解除合同、腾退房屋，显属权利滥用。综上，法院认为，根据公平原则及诚信原则，对于苏某要求解除合同，限期腾退房屋的诉讼请求不予支持。聂某未按约定支付房屋租金、采暖费、物业费的行为确已构成违约，应承担相应的违约责任，法院根据公平原则，结合聂某的违约程度、迟延付款的时间等因素，酌定聂某向苏某支付违约金1500元。

法官说法：

诚实信用原则是民法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终，根据诚实信用原则及鼓励交易原则，不宜轻易解除一个已经生效且已履行主要合同义务的合同。在认定约定解除条件是否成就时，应综合考量双方约定、违约方过错程度、违约行为的后果等因素。本案中聂某已在庭审前将拖欠的费用全部付清，违约行为显著轻微，解除合同对聂某来说显失公平，故本案驳回了苏某关于解除合同并腾退房屋的诉讼请求。但聂某未按约定支付房屋租金、采暖费、物业费的行为确已构成违约，应承担相应的违约责任。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第六条  民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条  民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第一百三十二条  民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百二十一条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

撰稿：谷胜龙