因担心冬季管道冻裂，某物业公司在未征得业主同意的情况下，擅自在业主未入住的房屋门窗上钉入钉子，导致业主收房时发现门窗损坏并自费更换，物业公司是否应该承担赔偿责任呢？

案情还原

业主郑某在某小区购置了一套房产，但因个人原因一直未办理收房手续，房屋长期处于空置状态。小区物业公司担心极端天气可能导致消防管道冻裂，遂安排工作人员在该房屋窗框和门框上钉入钉子，用以临时固定消防门。后郑某收房时惊讶地发现，自家门窗上被钉上了钉子，造成门窗不同程度损坏，后郑某自费对受损门窗进行更换，并以物业公司擅自损坏其私有财产为由，将对方诉至兴庆法院，要求赔偿全部维修费用。

法院判决

法院审理认为，本案争议焦点在于物业公司是否构成侵权，以及其“紧急避险”的抗辩是否成立。根据《中华人民共和国民法典》第二百六十七条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。”物业公司即便出于维护公共利益的初衷，亦不得以损害业主私有财产为代价，在未征得同意或无法定授权的情况下擅自作业，其行为客观上造成了财产的损坏，已经侵犯了郑某的财产所有权。

对于紧急避险的抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十二条的规定，紧急避险需满足“危险紧迫”、“措施必要”、“损害最小”等要件。本案中，物业公司以“防止管道冻裂”作为紧急避险的抗辩理由，但其既未提供证据证明冻坏风险的真实性和紧迫性，也没有举证证明其在实施钉钉子行为前曾尝试与郑某协商沟通或者采取其他不损害郑某财产的替代措施。因此，物业公司的行为不符合紧急避险的法定构成要件。法院判决，物业公司向业主赔偿门窗损坏造成的经济损失。

法官说法

物业服务需兼顾公共利益与业主权益

“善意”不能成为“越权”的理由。处理空置房屋、公共设施隐患时，应优先联系业主、书面告知，协商处理方案，确有紧急情况需临时处置的，也应选择合理、无损的方式，并留存证据，事后及时沟通补偿。

法条援引

《中华人民共和国民法典》

第一百八十二条  因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。

危险由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任，可以给予适当补偿。

紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。

第二百零七条  国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第二百三十八条  侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百八十七条  业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百三十七条  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。