案情回顾

张某为某住宅楼房屋所有权人。2023年9月12日，张某与王某签订了该房屋的房屋租赁合同，约定租期三年，自2023年9月18日至2026年9月17日，租金为每年130000元，租金年付。合同签订后，王某向张某支付了第一年租金，并对营业房进行了装修用于经营面馆。2024年3月8日，银川市兴庆区某居委会给王某送达了“X-X-X室为C级危房，严禁出租和经营”的告知函。当日王某将该情况告知张某。其后王某继续使用租赁房屋并于当年9月付清了第二年度房租。2025年1月15日，银川市兴庆区某居委会给原告送达了《关于危房使用人搬离的告知函》，要求王某尽快搬离该房屋。王某将该函告知张某后搬离。后王某要求张某退还押金及两年租金未果，双方诉至兴庆法院。

判决结果

经法院审理认为，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”，该办法虽为部门规章，但因王某租赁案涉房屋用于经营面馆，而该房屋被鉴定为C级危房，政府相关部门已告知禁止出租和经营，继续使用会危及公众人身安全，属于违背公序良俗的行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第三项的规定，房屋租赁合同无效。

但是，因租赁合同签订时，张某对案涉房屋为危房的情况并不知晓，此时双方均无过错，即便案涉房屋属于危房，王某已经实际使用了，故对合同签订后至2024年3月8日的租金不应退还。2024年3月8日，王某收到危房告知书后，并未提出不再使用的主张，且按时付清了第二年度的租金，直至2025年1月15日政府部门要求强制搬离时才搬离，王某对该期间费用的产生具有主要过错，而张某作为房主在明知案涉房屋为危房不得使用的情况下，未积极作出处理存在次要过错。张某同意自1月15日开始退还租金，故对王某该使用期间的费用，法院确定退还30%即41420元[（158800元÷12个月÷30天×313天）×30%]，2025年1月16日至2025年9月17日全部租金107631元（158800元÷12个月÷30天×244天）应全部退还，共计149051元，并退还押金。

法官说法

合同的效力判断应严格按照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定进行确认，《商品房屋租赁管理办法》系部门规章，故租赁危房违反该规定不导致合同无效，本质是因为案涉危房用于经营性使用，会危及大众的生命财产安全，属于违反公序良俗的行为，故依此确认合同无效。同时，无效后处理应当依照各方的过错程度进行比例划分，而非全部返还。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条  具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条  承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

撰稿：高晓青