一、银川市兴庆区辖区简介及物业建设现状

（一）辖区物业覆盖现状

兴庆区辖区总面积828平方公里，建成区面积116.1平方公里，占银川市建成区面积的59.8%，下辖12个街道办事处和2乡2镇，35个行政村和105个社区。现有常住人口81.58万人，其中城镇人口74.67万人，城镇化率达91.53%。兴庆区目前（截止2024年12月31日）共有住宅小区876个，其中2000年以前建成的老旧小区共有723个，老旧小区占比率高达82.53%，上述住宅小区有专业化物业管理的498个，专业物业覆盖率仅为56.85%，由社区代管仅提供基本的保洁服务小区228个，业主自治小区135个，截止2025年初仍有63个类似于独栋建筑、小规模小区处于无物业管理状态。兴庆区物业服务企业210家（含银川市注册），物业公司从业人员共10899余人。截止2024年底，兴庆区原无物业服务老旧小区，通过改造及拆小并大引进国有物业企业2家，管理服务15个住宅小区。通过市场化引入物业企业41家管理167个老旧小区及两栋以下住宅楼。

    （二）辖区物业纠纷调处、审理现状

    

 

 

 

 

    自2019年来，涉及物业纠纷的案件诉讼总量逐年递增，主要是物业公司起诉业主索要物业费的案件，至2022年案件数量达到顶峰。

二、辖区物业管理服务的现实困境

(一)物业服务行业发展内外交困

1.业主无正当理由拒交物业费情况普遍

兴庆区作为老城区，人口稠密度高、人员构成复杂、老旧小区居多的传统劣势下，使辖区内纠纷不断，如很多社区长期出现停车难、业主私搭乱、建违章建筑屡禁不止，因给、排水管网老化导致上下水不通畅，老城区房屋屋顶防水老化漏水等情况，业主据此拒缴物业费现象普遍。

2.行业自身服务水平、服务能力不高

物业企业从业人员年龄超出备案规定、不按岗位统一着装，无故阻碍通信及公共充电等设施建设，企业私自泄露业主个人信息资料；企业擅自终止服务、不履行交接义务、擅自涨价、乱收费，擅自利用共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营或处置公共收益，利用停水、停电或限制购水量、电量及办理门禁卡、电梯卡等捆绑和变相催缴物业费的违法现象屡禁不止。

3.物业服务行业成本逐年上涨

物业服务成本上涨的原因可以归结为以下四个方面：一是最低工资标准的上调和员工保险费用的调整使企业用工成本年年上升；二是能源费用价格的上涨使得企业运行成本直线上涨；三是设备设施的维修保养成本和专项服务外包费用水涨船高；四是法律法规、安全技术标准的强制实施推动维修成本节节上升。

4.外因限制物业服务行业发展

此外，多数政府职能部门以及小区业主均认为，“进了小区门，便是物业事”，小区内的事物，应由物业公司管理，比如本应由城市管理部门管理的违搭乱建、噪声治理，本应由消防部门管理的堵塞消防通道等问题，却由物业公司进行管理。另一方面，物业服务企业也要承担过多社会职能，近年来扫黑除恶工作、疫情防控工作，住宅小区的“管理者”物业公司也成为“排头兵”。

（二）物业服务收费调整机制不健全

1.定价机制不完善

目前银川市辖区主要执行政府限价、政府指导价和市场调节价三种定价体系。物业服务收费标准的最高限额由政府指导，但政府指导价因其滞后性，定价在几年后往往低于物业服务的实际成本，导致物业企业无法盈利，甚至亏损，亏损企业甚至私自动用公共收益维持运转。物业服务收费标准的制定和调整需要与业主委员会或者业主协商，但很多小区没有成立业主委员会，或者业主委员会的代表性和公信力不足，导致物业企业无法与业主达成有效的协商。

2.物业服务收费标准难调整

物业服务收费标准是物业费的核心问题，也是物业费纠纷的主要原因之一。对于住宅物业项目来讲，一般自小区前期物业管理或物业服务合同招投标确定收费标准后，后期很难调整收费标准，往往“一价定终身”，例如兴庆区星光华某小区自2016年招标引入内蒙古某物业公司入住以来，服务费定价为0.4元/月/平米，至2022年6年未曾上涨，新华街道某小区自2017年的0.6元/月/平米逐渐涨价至2023年的0.75元/月/平米，均是小幅度涨价甚至是近十年未曾调价。

3.业主委员会缺位

业主委员会是物业管理的重要组织，也是物业服务收费调整的重要参与者。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务收费标准由物业服务企业与业主委员会或者业主协商确定。然而，很多小区没有成立业主委员会，或者业主委员会的代表性和公信力不足，导致物业企业无法与业主委员会有效地协商物业服务收费标准的制定和调整

（三）从业队伍人才匮乏

物业服务收费调整机制的运行，需要有专业的从业人员来参与和推动。然而，目前，兴庆区物业行业从业队伍中，除中房物业、民生物业等银川市龙头物业企业以外，业内本、专科以上学历人员占比不足10%，物业管理相关专业人才更是匮乏，管理层人员的综合素质普遍不高。物业管理行业的从业队伍人才匮乏，主要表现在以下几个方面：一是物业管理行业的吸引力不足，物业管理工作的劳动强度大，工作环境差，工作收入低，导致很多有能力和有志向的人才不愿意从事物业管理工作，或者从事物业管理工作后很快离开。二是物业管理行业的培训机制不完善，物业管理工作需要有专业的知识和技能，目前物业管理行业没有形成有效的培训体系和标准，导致物业管理人员的专业水平和素质不高，难以适应物业管理工作的发展要求。

（四）相关政策执行度不够

建设部《物业承接查验办法》2011年出台，但未能得到较好的贯彻实施，物业服务企业处在物业服务合同的乙方，虽然物业服务企业有意向实施物业承接查验工作，但在很多方面需要听从建设单位的安排，物业承接查验制度落实难，不进行物业承接查验，接管物业项目，会造成后期很多工程质量问题遗留，且管理服务中的职责不清，责任不明的问题，导致业主与物业公司之间的矛盾增多，这也是后期物业服务费收缴难的原因。

（五）地产开发商遗留问题多

物业管理是住宅开发建设的最后环节，因上游开发建设造成的房屋质量问题、配套设施不完善、承诺未兑现等一系列问题，造成购房者对开发商的不满意、不信任，最后都流转到物业服务企业身上。例如兴庆区拾城熟小区，其开发建设时未能将给水管网、供热管网接入市政主管网，且内部管网疑似不合规格，现投入使用十年以来，造成给水管道经常爆管、水质不稳定、供热不达标且管网接入主管网费用高昂无人承担，开发建设单位与物业公司就维护、保修义务互相推诿，直接影响物业服务费的收取，该区域的诉讼案件量连年保持在高位运转。

（六）矛盾纠纷解决不畅

1.纠纷处理渠道单一

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条及其国务院《物业管理条例》第六十五条规定，对于逾期不交纳费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉或仲裁机构仲裁。但起诉这条路径周期长、成本高，对中小规模的物业服务企业，不是最佳选择。

2.基层解纷力量难以形成合力

作为重要基层治理单元的住建局、街道、社区、司法所等，其工作目标主要倾向于完成政府各类指标和得到更高的综合评分，而非实质性解决物业相关纠纷，基层治理单元就物业管理的矛盾纠纷调处不能形成有效合力。

三、法院深度参与物业管理及其基层治理的创新经验

 (一)成立专业共享法庭,源头预防化解纠纷

矛盾纠纷化解是基层治理的重要组成部分，创新社会治理思维、方法和手段显得异常重要和紧迫。兴庆区法院主动作为、积极作为，向区委、区委政法委主动报告，在充分调研和借鉴浙江经验的基础上，提出形成以“共享法庭”建设为辐射网，发挥专业优势，共享基层司法资源的多元解纷格局，成立了践行新时代枫桥经验的代表作--共享法庭。2022年8月15日，兴庆区法院建成运行宁夏地区第一个共享法庭-综治中心共享法庭。共享法庭以不增编、不建房、广覆盖、快落实为原则，以一块屏、一根网线作为其媒介，积极发挥法庭在纠纷预防化解、指导调解、普法宣传指导、培育调解力量、拓展司法协助六项功能，主动融入基层社会治理。坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，充分调动群众参与纠纷化解的积极性和主动性，建立多元化解决矛盾纠纷的格局，打通矛盾纠纷化解“最后一公里”。

 (二) 线上、线下全方位普法,提升辖区法治素养

聚焦群众多元化法治需求，灵活通过“共享课堂”开展线下法治宣讲和线上云普法活动，针对社会关注、群众关心的民间借贷、物业纠纷等类型案件，法治指导员定期开展以案释法、社区巡回审判、专题讲座等活动，切实让法治发展成果惠及更多的群众。截止2025年4月，综治中心共享法庭已经组织各类普法宣讲活动24次，其中曾三次走进银川交通音乐广播电台直播间为群众在线开展法治宣传。

 (三)创新工作方法，五位一体闭环解纷

1.示范判决+类案调解，类案纠纷集中化解机制。

针对物业服务合同纠纷、供热合同纠纷集中团发、争议情形类似的纠纷特征，综治中心共享法庭确定突出案例先行示范性判决+类案后续集中调解的工作方式，快速稳定局势，一揽子集约化解类案纠纷。创新审理经验，针对受理纠纷类案多、小额诉讼适用率高等特点，动态掌握特定类型的纠纷总量、争议焦点等问题，制定填充式、表格式《物业纠纷示范调解模板》，有效补足调解人员专业知识短板，显著提高调解效率及诉调对接效率，根据类案庭审情况制定《物业纠纷要素式庭审模板》，结合特邀调解员附卷留存的示范调解记录，庭前快速提炼庭审要素及争议焦点，庭审适用无书记员记录，普遍缩短庭审时间15分钟，显著提升审判质效。同时，通过现场调研、倾听“民意”，对于矛盾纠纷比较突出的社区，共享法庭组织调解组织代表、企业代表、居民代表进行现场调研及观摩，现场倾听小区居民心声，提炼、解答群众关心的问题，固定区域内服务现状，自共享法庭入驻兴庆区综治中心以来，共现场勘查、调研社区26次，涉及物业管理小区80余个，形成音、视频资料80余份，有效通过现场敦促服务企业提升服务内容、现场调解矛盾纠纷等途径现场解决了大量的潜在矛盾纠纷，在此过程中，有效化解兴庆区涉物业应诉未诉矛盾纠纷3200余件次。

   2.共享法庭+行业组织，建立“行业纠纷行业解”机制。

    共享法庭通过与行业协会、行业主管部门建立诉调对接机制，引导行业建立“行业纠纷行业解”的纠纷源头预防、化解机制。综治中心共享法庭于2022年与兴庆区物业管理协会建立稳定诉调对接机制、于2023年与兴庆区司法局建立诉调对接机制、于2025年同宁夏中小企业协会调解委员会建立诉调对接机制。2023年供热季，向供热企业、银川市供热燃气服务中心发出兴庆区法院首份供热司法建议，组织供热行业主管部门、银川市主要供热企业开展《供热行业纠纷源头预防与治理联席联动座谈会》。2024年，综治中心共享法庭向兴庆区住宅建设和交通局物业服务中心发出关于促进物业纠纷前端实质化解，创建辖区“共享安居”工程的《司法建议书》并得到了行业主管部门的积极采纳和回复。与行业组织的沟通互动旨在充分激发行业主管部门提升管理、指导能力，促进行业协会、企业提升自身服务意识、服务能力，引导建立“专业人干专业事、行业纠纷行业解”的行业高质量发展模式，有效防范行业潜在纠纷进一步发展成讼。

3.共享法庭+街道社区，建立矛盾纠纷分层过滤机制。

法庭充分利用在综治中心办公的区位优势，充分整合辖区街道、社区现有人员、地缘优势，将街道、社区综治、调解力量纳入特邀调解行列，指导街道调解组织对矛盾纠纷进行第一道粗过滤，将矛盾化解在萌芽状态，过滤后转交行业组织并由法治指导员指导调解，调解不成的再行转共享法庭开庭审理，形成街道社区--行业组织--共享法庭三级分层过滤机制。同时，充分调动法律指导方为基层治理单位“充电”，共享法庭在充分调研各社区在处理矛盾纠纷处理过程中的短板后，认真总结常见纠纷处理方式方法及相关专业法律知识，已经4次邀请兴庆区物业管理协会、银川市律师协会、兴庆区住建局物业服务中心工作人员对物业从业人员、社区物业专干等参与基层治理工作的人员开展点对点、面对面的专项法律知识讲座及工作培训。2024年，共享法庭已向街道委派调解纠纷97件次，调解成功46件次，有效防止当事人矛盾进一步激化，同时也将司法服务送到家门口，为双方当事人减轻了诉累。

4.共享法庭+信访法治化机制，快速打破信访僵局。

共享法庭利用与信访局和综治中心集中办公的优势，积极关注信访局受理的信访纠纷、街道社区的信访苗头，提前介入法治指导，有效提升信访纠纷处置能力。法庭自2022年入驻综治中心以来，共享法庭共提供信访法治指导21次，化解涉百人以上群体性上访、闹访事件7起。

5.共享法庭+N，多元协同治理机制。

2020年底，住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确要坚持和加强党对物业管理工作的领导。2024年6月19日，习近平总书记在银川市金凤区长城花园社区考察加强基层党建、开展便民服务等情况时强调，社区为老百姓服务最直接，做好社区工作首先要把基层党组织建好建强。这为物业管理行业和基层社会治理融合发展指明了方向。综治中心共享法庭通过党建引领与区住建局、信访局、各街道（乡镇）、物业主管部门、城市供热主管部门、社区等基层治理单位互联互通，定期对特定纠纷组织联席会议，共同研究辖区涉民生纠纷、涉诉信访纠纷、舆情风险等治理问题，通报辖区存在风险隐患、审理难点等情况，对重大疑难纠纷“把脉问诊”、预先掌握纠纷矛盾的“引爆点”，提前介入，止纠纷于未发。2024年，法庭已与街道社区、住建局等部门组织联席会议7次，有效化解涉百人以上群体性涉诉信访纠纷3起，助力优化辖区法治化营商环境。

综治中心共享法庭自2022年8月15日成立以来（截止2025年4月30日），前端实质性化解纠纷8400余件，法庭通过提前介入法治指导化解应诉未诉矛盾纠纷3000余件次。勘查、摸排矛盾突出社区16次，参与信访法治指导21次，绝大多数物业纠纷在诉讼前得以妥善化解。

四、总结

在综治一张网背景下，利用多元解纷格局调处物业服务纠纷仅是工具和手段，目的是根本从源头上减少物业纠纷发生，首先根本上要立足物业行业自身提高服务能力和服务水平；其次从共享法庭处置纠纷角度出发要与各基层治理单位通过工作联系单、工作联席会为契机，以党建为引领，积极融入和参与基层治理工作，与各基层治理单位协同形成矛盾纠纷源头预防、中端警示、末端治理的矛盾处置闭环，真正形成社会治理合力，完善落实共建共治共享的社会综合治理制度，才能让人民群众真正共享基层善治红利，居有所安。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

作者：张明星，兴庆区人民法院速裁审判庭法官，兴庆区综治中心共享法庭负责人。电话：15809514563